债权到期后，债权人与债务人达成以房抵债协议，在协议尚未履行完毕时，债务人进入破产程序，此时以房抵债协议能否继续履行，尚未形成统一意见。本文以此问题为切入点，浅析“以房抵债”存在的法律风险及应对。

最高人民法院审结的一则再审案件中（（2019）最高法民申3582），再审申请人请求法院撤销原审“判令解除合同”的判决，法官进行了如下说理：“陆某学、王某爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而从本案目前查明的事实看，似不存在陆某学、王某爱尚有其他义务未予履行的情形。原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。”本案中，审判人员认为不应继续履行以房抵债协议，强调了破产债权公平受偿原则，（2021）最高法民申1966号、（2020）最高法民申3890号、（2021）湘12民终771号案件也作出了类似裁判。

最高人民法院审结的另一则再审案件中（（2020）最高法民申4265号），再审申请人请求法院解除《商品房购销合同》，法官进行了如下说理：“案涉《商品房购销合同》依法进行了合同备案登记，刘某莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘某莲的债权本息经云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于案涉《商品房购销合同》约定的房屋价款，刘某莲履行了《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。《中华人民共和国企业破产法》第18条的适用前提是双方当事人均未履行完合同义务，在刘某莲履行了合同主要义务的情况下，腾峰弥渡分公司主张解除案涉《商品房购销合同》于法无据。”本案中，《商品房购销合同》系用房款抵销腾峰分公司尚欠刘红莲的借款本金及利息，双方之间的法律关系由民间借贷转换为以房抵债，本案法官驳回了破产管理人解除合同的请求，也未以其他理由判决解除合同，推之该以房抵债协议得以继续履行。

尽管展示了两类判决结果，但从检索结果来看，以房抵债协议尚未履行完毕时，债务人进入破产程序，后续能够继续履行以房抵债协议的概率相对较低。很多时候债权人花费了高额诉讼费用后，仍需根据原来的债权债务关系向破产管理人申报债权，因此协议签署前对债务人的资信审查很重要。若材料供应单位不愿签署以房抵债协议，在签订供货合同时需注意审查支付方式是否存在陷阱，避免约定“以房抵债付款比例”或“同意一切支付方式”等。

材料供应单位签订的一般是三方以房抵债协议，当协议不能履行时，三方协议的签署方式决定了后期履行的原债权内容，材料供应单位应当避免以如下方式签订以房抵债协议：先由接受房屋的材料供应单位与施工单位、建设单位签署债权转让合同，约定施工单位把其对建设单位的债权转让给材料供应单位，以抵消施工单位对材料供应单位的债务；然后，再由建设单位和材料供应单位签订以房抵债协议，建设单位以房屋抵偿其对材料供应单位的债务。以此方式签订以房抵债协议后，若最终房屋未能过户给材料供应单位，材料供应单位很难再向施工单位主张供货款，而需要求建设单位履行受让的工程价款债权、承担违约责任。最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》对“建设工程债权转让后,受让人是否享有优先受偿权的问题”,存在两种不同的观点。假如不认同作为受让人的材料供应单位享有优先受偿权，则清偿比例难以保证。

另外，施工单位的建筑工程债权清偿顺位优先于担保债权，清偿比例更有保障，但实务中许多债权人等待建设单位履行以房抵债协议的时间过长，超过优先受偿权的行使期限。因此，建议材料供货单位在签署三方协议时要根据建筑工程债权优先受偿权行使期限约定最晚过户时间，未能在规定时间完成过户，则供货单位有权要求施工单位履行货款债权，并约定违约责任，即要给施工单位预留时间主张履行建设工程债权。

综上所述，以房抵债存在诸多风险，材料供应单位应当避免用以房抵债的方式实现债权。若确实需要签署抵债协议，建议在协议签署前审查债务人资信、审查是否取得预售许可证或大产证、确认所抵房屋是否被抵押或查封；协议内容方面，建议根据施工单位建设工程债权优先受偿权行使期限约定最晚过户时间、明确相关税费承担、配合义务及违约责任；签订协议后及时网签备案、办理预告登记、过户登记。

(良木律师事务所)